日前，“用你名字買(mǎi)的房不一定是你的房”沖上了微博熱搜，引發(fā)了網(wǎng)友對于借名買(mǎi)房的討論。

　　實(shí)踐中，出于限購、限貸、逃避債務(wù)、規避稅收或基于身份關(guān)系等原因，存在借名買(mǎi)房的情況。

　　部分買(mǎi)房者通過(guò)“借名買(mǎi)房”規避購房障礙，卻忽視了“借名買(mǎi)房”本身存在的極大法律風(fēng)險。

　　那么，借名買(mǎi)房究竟有哪些坑？

　　借名買(mǎi)房引爭議

　　分手情侶對簿公堂

　　張先生與李女士原是戀人關(guān)系，因李女士不具備在京購房資格，便借用張先生的名義購買(mǎi)了一套房屋。房屋總價(jià)款440余萬(wàn)，其中首付款290余萬(wàn)元由李女士支付，余款150萬(wàn)元以張先生為主貸人，通過(guò)銀行貸款方式支付，房屋登記在張先生個(gè)人名下。

　　雙方還為此簽訂協(xié)議，明確約定房屋系李女士借用張先生名義購買(mǎi)，房屋首付款由李女士出資，房屋貸款由李女士負責償還，兩年后張先生配合將房屋過(guò)戶(hù)至李女士名下。

　　不久后兩人分手，雙方因房屋過(guò)戶(hù)問(wèn)題產(chǎn)生爭議，李女士停止還貸，張先生每月代李女士?jì)斶€銀行貸款。后李女士以合同糾紛訴至法院，要求張先生配合房屋過(guò)戶(hù)，并賠償律師費、訴訟費、公證費等各項損失。

　　庭審中張先生辯稱(chēng)，其認可借名買(mǎi)房的事實(shí)，也一直在催促李女士盡快完成過(guò)戶(hù)。但李女士名下已經(jīng)有兩套房，根據北京限購政策，不具備購房資格。因此，是因李女士自身原因未能完成過(guò)戶(hù)。房屋登記在自己名下不光影響購房資格，作為房貸的主貸人，在李女士斷供之后，銀行一直要求還款，給其造成了巨大的心理壓力。為了不影響個(gè)人征信，張先生只能先行還款，這些費用均應由李女士負擔。

　　訴訟中，雙方均表示同意將房屋過(guò)戶(hù)至李女士名下，房屋剩余貸款由李女士負責償還。在法庭辯論終結前，李女士提交了購房資質(zhì)核驗單，證明其具備在京購房資格。雙方爭議焦點(diǎn)主要集中于各自的損失。最終法院判決張先生配合李女士將房屋過(guò)戶(hù)至李女士名下，李女士給付張先生墊付的各項費用合計十二萬(wàn)七千余元。

　　宣判后，張先生提起上訴，在二審法官的主持下雙方達成和解。

　　法官說(shuō)法

　　借名買(mǎi)房，是當事人約定一方以他人名義購買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權益的合同關(guān)系。司法實(shí)踐中，由于規避購房資格限制、逃避債務(wù)、特定購房?jì)?yōu)惠、隱藏真實(shí)財產(chǎn)、減免稅收、獲取貸款或基于身份關(guān)系（如夫妻或父母子女）等原因，借名買(mǎi)房合同糾紛較為普遍。在主體適格、意思表示真實(shí)且不違背國家法律、社會(huì )公共利益的情況下，借名買(mǎi)房合同有效，借名人享有房屋權益。

　　本案中，雙方簽訂了《協(xié)議》，對于借名買(mǎi)房關(guān)系進(jìn)行了約定，以書(shū)面形式確定了房屋的實(shí)際出資人和權利人。從借名人和出借人的角度出發(fā)，該做法值得肯定，但借名買(mǎi)房依然存在很多法律風(fēng)險。

　　除了本案的情況外，常見(jiàn)風(fēng)險有：

　　登記人反悔，在出資人證據不足，不能證明雙方之間系借名買(mǎi)房關(guān)系的情況下，要想取得房屋產(chǎn)權或收回買(mǎi)房款都很困難；房屋被征收，征收補償款被登記人領(lǐng)取從而產(chǎn)生糾紛；房屋實(shí)際購買(mǎi)人意外死亡，導致實(shí)際繼承人無(wú)法繼承房產(chǎn)等風(fēng)險。

　　稱(chēng)父親名下房屋系借名

　　兒子訴請所有權確認被判駁

　　李先生和顧女士夫婦育有二子一女，分別是長(cháng)子李甲、次子李乙，小女李丙。二人生前購置了兩套房屋，均登記在李先生名下。在二老去世后，因房產(chǎn)繼承事宜協(xié)商未果，三子女以法定繼承糾紛訴至法院。

　　在繼承訴訟中，李甲提出，其中一套房屋雖然登記在李先生名下，但系其實(shí)際出資購買(mǎi)，且一直由其居住使用，其是房屋的實(shí)際權利人，該套房屋不應當作為遺產(chǎn)分割，并據此另案提起所有權確認之訴，要求確認該套房屋歸其所有。

　　李乙和李丙對于李甲所述均不認可，稱(chēng)兩套房屋均系單位分給父親的福利分房，購房款系父親出資，且登記在父親名下，均系父母遺產(chǎn)。因兩套福利房面積超標，后續補交了房屋差價(jià)款，該差價(jià)款雖系由李甲交納，但這并不意味著(zhù)李甲取得了房屋所有權，房屋仍然是父母遺產(chǎn)。

　　法院經(jīng)審理認為，李甲主張涉案房屋系其借用李先生名義出資購買(mǎi)，應當舉證證明雙方存在借名買(mǎi)房的合意，但其并未就借名買(mǎi)房一節提交相關(guān)證據，應承擔舉證不能的法律后果。僅憑房屋出資行為不能產(chǎn)生對抗不動(dòng)產(chǎn)物權登記的效力，據此駁回了李甲的全部訴訟請求。

　　宣判后，雙方均未上訴，該判決已生效。

　　法官說(shuō)法

　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權登記對不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的效力，我國采登記生效主義的立法體例，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。僅有出資事實(shí)并不能對抗不動(dòng)產(chǎn)物權登記的效力，也無(wú)法設立不動(dòng)產(chǎn)物權。

　　在繼承訴訟中，一方繼承人經(jīng)常會(huì )提出訴爭房產(chǎn)系借名買(mǎi)房的抗辯，稱(chēng)雖然房屋登記在被繼承人名下，但實(shí)際系其中一方繼承人出資購買(mǎi)。在此情況下，因涉及審查遺產(chǎn)范圍，繼承糾紛案件會(huì )區分不同情況，予以不同處理。

　　如果當事人范圍一致，繼承案件中會(huì )予以吸收，一并審查處理遺產(chǎn)范圍。如果當事人范圍不一致，可由主張存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系的一方當事人另案提起合同之訴或所有權確認之訴，在另案中審查借名買(mǎi)房是否成立，以明確房屋權屬。此時(shí)繼承案件僅對權屬確定的遺產(chǎn)進(jìn)行處理。

　　對于借名人而言，除出資事實(shí)外，主張借名買(mǎi)房一方當事人還需舉證證明雙方之間存在借名買(mǎi)房的約定，且該借名買(mǎi)房的約定不違反國家法律、行政法規的規定，在借名買(mǎi)房約定合法有效的情況下，法院可以判決房屋過(guò)戶(hù)至房屋實(shí)際權利人名下。本案中，李甲對于借名買(mǎi)房法律關(guān)系的成立未能提交證據，故法院駁回了其訴訟請求。

　　“借名”所購房屋被查封

　　借名人訴請排除強制執行被判駁

　　2018年，李女士為規避購房限購政策，借用弟弟李先生的名字購買(mǎi)了一套新房。房屋系李女士出資，《商品房預售合同》中“買(mǎi)受人”處的簽名系李女士借用李先生的名字簽署并按手印。購房后，李女士一家實(shí)際居住在房屋內，并交納了日常水電燃氣等一系列費用。但該房屋只辦理了預售合同備案，未辦理過(guò)戶(hù)登記手續。

　　2020年，法院生效判決確認李先生對宏遠公司負有借款債務(wù)的連帶清償義務(wù)，判決李先生向宏遠公司償還款項。因李先生未履行上述判決，宏遠公司向法院申請強制執行，查封了預售登記在李先生名下的前述房屋。

　　2021年，李女士提出執行異議，認為其系房屋的實(shí)際權利人，法院作出裁定，駁回李女士的異議請求。李女士不服該裁定，提起執行異議之訴，以房屋系借用李先生名義購買(mǎi)并登記在李先生名下為由，主張涉案房屋歸其所有，并據此主張其有權排除強制執行。

　　法院經(jīng)審理認為，現涉案房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬登記，李女士基于借名購房合同關(guān)系直接訴請確權缺乏法律依據。至于李女士對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益問(wèn)題，即使李女士主張的借名購房屬實(shí)，李女士與李先生之間成立的也是借名購房合同關(guān)系，李女士據此就涉案房屋享有的也僅是請求李先生履行出名人義務(wù)的債權，該債權不應優(yōu)先于宏遠公司的債權得到保護，并據此駁回了李女士的全部訴訟請求。

　　宣判后，李女士提起上訴，二審維持原判。該判決已生效。

　　法官說(shuō)法

　　基于借名買(mǎi)房合同，能否直接請求確認享有物權？在司法實(shí)踐中，對于借名人以出名人為被告提起訴訟，直接要求確認房屋歸其所有的，通常不予支持。但要求出名人履行借名買(mǎi)房合同，辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續，如果符合登記條件的，可以予以支持。

　　原因在于，借名人享有的并非排他的物權，而是基于合同約定的債權。在借名買(mǎi)房合同糾紛中，應區分內部法律關(guān)系和外部法律關(guān)系，借名人基于借名買(mǎi)房合同，即內部法律關(guān)系取得債權請求權，但不能對抗權利登記人與他人之間的外部法律關(guān)系。

　　本案中，即便李女士主張借名買(mǎi)房屬實(shí)，但其基于借名買(mǎi)房產(chǎn)生的也只是債權請求權，并不能產(chǎn)生物權變動(dòng)的結果，也不足以對抗宏遠公司享有的強制執行的債權，因此，其要求排除對案涉房屋強制執行的訴請不能成立。