全款購買(mǎi)二手房后，出賣(mài)人另案涉訴導致房屋被法院查封，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續，買(mǎi)受人如何進(jìn)行救濟？近日，江西省南昌市西湖區人民法院審理了一起執行異議之訴，法院以買(mǎi)受人梁某已支付全部房款且實(shí)際占有為由，認定買(mǎi)受人可以排除法院對房屋的執行，依法判令：確認案涉房產(chǎn)歸買(mǎi)受人梁某所有；停止對案涉房產(chǎn)的執行。

　　法院查明，2017年7月，梁某與許某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定，梁某購買(mǎi)許某名下某房產(chǎn)，價(jià)款19.7萬(wàn)元，付款方式為一次性付款，合同簽訂后梁某支付5萬(wàn)元定金，由許某代管。

　　梁某于簽訂合同當日依約支付了定金5萬(wàn)元，不久后又向許某轉款14.7萬(wàn)元，購房款全部付清。之后，許某將房產(chǎn)證原件、房屋鑰匙等交付給梁某，梁某對房屋進(jìn)行裝修入住并使用房屋至今，但梁某與許某尚未完成房屋過(guò)戶(hù)。后因某租賃站與許某及其愛(ài)人趙某因鋼管租賃產(chǎn)生糾紛，某租賃站于2020年提出財產(chǎn)保全申請，法院依法裁定對該房產(chǎn)進(jìn)行了查封。

　　為此，梁某向法院提出案外人執行異議之訴，請求法院不得執行該房產(chǎn)，并確認房產(chǎn)歸自己所有。

　　法院經(jīng)審理認為，本案中，梁某與許某之間簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、法規的強制性規定，合法有效，依法應予以確認。鑒于梁某在法院執行前已經(jīng)簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同并合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款，且并非基于自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，其在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中系善意且無(wú)過(guò)失，雖然未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，但梁某對訴爭標的享有物權期待權，該權利足以排除法院的強制執行。故梁某的訴請應予以支持，應依法確認訴爭房產(chǎn)所有權由梁享有。

　　據此，法院依法作出如上判決。判決生效后，原被告均服判息訴。

　　符合條件可申請執行異議排除執行

　　法官庭后表示，出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，房屋被法院查封保全或強制執行的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然仍屬有效，但房屋處于司法查封狀態(tài)，構成法律上的“履行不能”，買(mǎi)受人將面臨“錢(qián)房?jì)煽铡钡木骄场榱吮Ｕ腺I(mǎi)受人的合法權益，維護正常的房屋市場(chǎng)交易秩序，法官建議買(mǎi)受人選擇以下幾種途徑依法進(jìn)行救濟：

　　一是提起案外人執行異議之訴，排除債權人的查封和執行。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十四條和第二十八條之規定，買(mǎi)受人需以案外人的身份提出執行異議，且其異議理由欲排除法院對涉案房屋的執行，需滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：涉案房屋需登記在被執行人（出賣(mài)人）名下；該執行系因出賣(mài)人和申請執行人之間的金錢(qián)債權而發(fā)生的執行；在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

　　二是買(mǎi)受人可訴請解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，要求出賣(mài)人退還購房款并承擔違約責任。如果查封發(fā)生在雙方簽訂合同之后，購房合同是有效的，但是由于被查封房限制轉讓?zhuān)虼撕贤瑹o(wú)法繼續履行。為避免損失擴大，買(mǎi)受人可以法律上的“履行不能”為由，依法要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，出賣(mài)人退還購房款并承擔違約責任。需要說(shuō)明的是，此種方案買(mǎi)受人將無(wú)法完成交易拿到房屋。

　　三是及時(shí)溝通協(xié)商，解封交易房屋。如買(mǎi)受人要求繼續履行合同并取得該房屋的所有權，應及時(shí)跟法院、出賣(mài)人和債權人有效溝通協(xié)商，一方面，可以督促出賣(mài)人及時(shí)履行對債權人的債務(wù)，還清債務(wù)后，由債權人向法院申請解封；另一方面，由出賣(mài)人或買(mǎi)受人自己提供其他擔保財產(chǎn)申請解除對房屋的查封。如解除查封擔保是由買(mǎi)受人自行提供的，其可以向出賣(mài)人進(jìn)行追償。

　　本案中，買(mǎi)受人梁某選擇了第一種救濟途徑，即向法院提起了案外人執行異議之訴以排除涉案房屋的查封和執行。法院通過(guò)審核雙方簽訂合法有效買(mǎi)賣(mài)合同、梁某合法占有案涉房屋、已支付全部房款、房屋仍登記在出賣(mài)人許某名下等相關(guān)事實(shí)后，認定梁某對訴爭標的享有物權期待權，可排除法院對房屋的執行。